深耕價(jià)值|06年深萬(wàn)科第一次臨時(shí)股東大會(huì)回顧
文章來(lái)源：翟敬勇發(fā)布時(shí)間：2020-09-03
深萬(wàn)科2006年第一次臨時(shí)股東大會(huì)
時(shí)間：2006年8月4日
地點(diǎn)：深圳市梅林路63號(hào)
管理層：王石董事長(zhǎng)（簡(jiǎn)稱王）、郁亮總經(jīng)理（簡(jiǎn)稱郁）、肖莉董事、陳志裕、丁福源
管理層交流記錄：
問(wèn)：公司所指的大中地塊是如何界定的？公司和華潤(rùn)的合作地塊中的商業(yè)地產(chǎn)由華潤(rùn)建而公司還收取管理費(fèi)用？
郁：我們以金額作為界定標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)10億金額的項(xiàng)目就算作大中地塊。
王：對(duì)于大中地塊沒(méi)有太嚴(yán)格的區(qū)分，今后合作是趨勢(shì)，華潤(rùn)是我們的第一大股東，我們之間的合作屬于關(guān)聯(lián)交易，需要報(bào)請(qǐng)股東大會(huì)批準(zhǔn)。
郁：項(xiàng)目是萬(wàn)科在操作，因此要收管理費(fèi)用。萬(wàn)科不想做商業(yè)地產(chǎn)，所以給合作方做。
王：至于非住宅地產(chǎn)，我們和其他合作伙伴也是如此，萬(wàn)科不擅長(zhǎng)做商業(yè)地產(chǎn)。
郁：我們今后就是大型項(xiàng)目小型化，我們想通過(guò)合作獲得更多的項(xiàng)目，我們收費(fèi)項(xiàng)目在項(xiàng)目公司列支，以前我們的合作是不收取管理費(fèi)用的，我們收取管理費(fèi)用是走國(guó)際管理模式。
問(wèn)：萬(wàn)科和其他地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪里？
王：萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)是掌握了客戶資源的優(yōu)勢(shì)，這是我們多年品牌積累的結(jié)果，萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)主要靠萬(wàn)科的創(chuàng)新、物業(yè)管理好、信譽(yù)好（萬(wàn)科二十多個(gè)城市都有樓盤賣，設(shè)立了投訴電話，通過(guò)住戶的投訴解決出現(xiàn)的問(wèn)題）。從去年4月到今年7月宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，萬(wàn)科沉著應(yīng)戰(zhàn)，在國(guó)六條、十五條出臺(tái)后，萬(wàn)科連續(xù)拿了五塊地，在其他反應(yīng)過(guò)來(lái)后，我們已經(jīng)低價(jià)進(jìn)入了廈門、蘇州、武漢等城市，我們對(duì)市場(chǎng)的把握、對(duì)政策的把握來(lái)源于我們多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。03年我們正式建立建筑研究中心，走標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化之路，住房小型化降低了發(fā)展商的回旋余地，加速了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。未來(lái)三年，萬(wàn)科的住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化將會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。2002年以前我們經(jīng)歷了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的人才流失，02年以后萬(wàn)科的號(hào)召力得到了回歸，萬(wàn)科的人才優(yōu)勢(shì)得到明顯的顯現(xiàn)。萬(wàn)科現(xiàn)在體現(xiàn)出資源多元化，公司的競(jìng)爭(zhēng)力將在未來(lái)3－5年大大加強(qiáng)。今天中午我和一個(gè)香港財(cái)團(tuán)談，他們說(shuō)非?？春弥袊?guó)，說(shuō)不忍心挖萬(wàn)科的人才，我告訴他，他需要什么人才我們提供，我們?nèi)f科的人才流失就兩類，一類是萬(wàn)科不合格的，一類是自愿走的，自愿走的一般都是在人員提拔中競(jìng)爭(zhēng)弱的一個(gè)。當(dāng)年順馳說(shuō)2-3年超過(guò)萬(wàn)科，我說(shuō)他吹牛，現(xiàn)在他們的老總都是從我們?nèi)f科出去的
問(wèn)：公司的定向增發(fā)有沒(méi)有發(fā)行不出去的風(fēng)險(xiǎn)？公司的快速發(fā)展有沒(méi)有資金鏈風(fēng)險(xiǎn)？
王：我們的增發(fā)方案等股東大會(huì)批準(zhǔn)下來(lái)后，就會(huì)選擇時(shí)機(jī)發(fā)行，機(jī)構(gòu)會(huì)選擇，華潤(rùn)已經(jīng)確定了，其他的還沒(méi)有確定。我們不會(huì)出現(xiàn)順馳情況，我們的發(fā)展是按照計(jì)劃推行的，萬(wàn)科要時(shí)時(shí)警惕，控制發(fā)展節(jié)奏。
問(wèn)：如何確定宏觀調(diào)控結(jié)束？
郁：現(xiàn)在還不是地產(chǎn)調(diào)控的最低點(diǎn)，去年我們已經(jīng)做好了過(guò)冬的準(zhǔn)備，這次一個(gè)禮拜出臺(tái)三項(xiàng)調(diào)控政策，對(duì)地產(chǎn)商的影響還是比較大的，對(duì)市場(chǎng)的影響還不知道?，F(xiàn)在來(lái)找我們談項(xiàng)目的越來(lái)越多，這說(shuō)明大家不看好后市。中午我和上海易居的一起吃飯，我們現(xiàn)在在做我們樓盤的情況調(diào)研，而別人把整個(gè)上海的各個(gè)樓盤的都做好了，萬(wàn)科若和他們合作，我們的優(yōu)勢(shì)就更明顯了。在市場(chǎng)弱勢(shì)的時(shí)候，我們加快賣房，提倡現(xiàn)金為王。我們現(xiàn)在合作拿地，從我們的經(jīng)驗(yàn)可以知道，二線城市受調(diào)控的影響較小，項(xiàng)目的回報(bào)率較高，我們未來(lái)兩年在二線城市的比例將會(huì)有明顯提高。
問(wèn)：公司工廠化的進(jìn)展如何，公司最終的計(jì)劃，公司在推進(jìn)的過(guò)程中的困難在哪里？
王：我們的建筑研究中心于2000年成立，正規(guī)進(jìn)入不到三年，我們?cè)趯?duì)工廠化的認(rèn)識(shí)上、技術(shù)上都走了一些彎路。我們的產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)完成，住宅產(chǎn)業(yè)化的成本較高，最近三年房?jī)r(jià)上漲較快，成本上升較快，已經(jīng)接近住宅產(chǎn)業(yè)化的條件。另外住宅工廠化要求房子精裝修，廣州市場(chǎng)較好，90％左右都是精裝修。萬(wàn)科未來(lái)三年，到08年賣的的房子80％達(dá)到精裝修。
問(wèn)：公司收管理費(fèi)用的基礎(chǔ)是什么，已經(jīng)合作的公司比如中糧、朝萬(wàn)、新加坡基金是怎么收的？王總和郁總對(duì)于工廠化的認(rèn)識(shí)不一樣，能否解釋一些？
郁：萬(wàn)科和合作公司收取管理費(fèi)用是根據(jù)合作拿地出力大小決定收取比例，和中糧合作收取的管理費(fèi)用從1.5%至3％；朝萬(wàn)公司是4：6開(kāi)，地都是人家地，所以沒(méi)有收取管理費(fèi)用；和基金的合作，他們沒(méi)有拿地，所以我們收取4.5%的管理費(fèi)用。和華潤(rùn)的合作，如果合作拿地，我們收取3％的管理費(fèi)用，他們準(zhǔn)備成立華潤(rùn)房地產(chǎn)基金，屆時(shí)我們收取4.5％的管理費(fèi)用。萬(wàn)科沒(méi)有把收取管理費(fèi)用當(dāng)作主要盈利方式，合作拿地還是主要盈利模式，萬(wàn)科今后收取管理費(fèi)用主要是大型項(xiàng)目小型化時(shí)考慮收取管理費(fèi)用。
郁：工廠化是指住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的形成需要很漫長(zhǎng)的時(shí)間，部分項(xiàng)目比如精裝修是可以逐步實(shí)現(xiàn)的。萬(wàn)科的發(fā)展主要靠自己的核心實(shí)力，住宅小型化使地產(chǎn)商的回旋余地較小，適合標(biāo)準(zhǔn)化，住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化中的一項(xiàng)就是把設(shè)計(jì)墻變成框架結(jié)構(gòu)，這都對(duì)萬(wàn)科比較有利。中國(guó)的住宅像日本那樣實(shí)現(xiàn)80％工廠化至少需要10－15年的努力。
問(wèn)：如果股價(jià)低于5.67元，公司如何增發(fā)？
肖：增發(fā)時(shí)間是從股東大會(huì)通過(guò)以后一年時(shí)間內(nèi)，我們的發(fā)行價(jià)格不低于5.67元，我們會(huì)考慮在高于5.67元的合適時(shí)機(jī)增發(fā)的。
問(wèn)：公司有沒(méi)有考慮如何提高股東回報(bào)？
王：如果按照常規(guī)的算法，等不到達(dá)到1000億的銷售收入我們就垮了，萬(wàn)科要保持發(fā)展必須提高效率，萬(wàn)科去年就提出“顛覆”。15－20％的凈資產(chǎn)收益率就是萬(wàn)科的目標(biāo)。
問(wèn)：萬(wàn)科如何考慮住房節(jié)能？
王：環(huán)保、節(jié)地、節(jié)能，是萬(wàn)科一直考慮的，萬(wàn)科作為行業(yè)的領(lǐng)跑者，綠色、環(huán)保、節(jié)能是萬(wàn)科提出的口號(hào)。萬(wàn)科連續(xù)兩次榮獲最佳企業(yè)公民、最受尊敬的企業(yè)，都體現(xiàn)了萬(wàn)科在行業(yè)的發(fā)展中，對(duì)自己的要求。
問(wèn)：萬(wàn)科的企業(yè)文化？萬(wàn)科如何做到人才的凝聚？
王：一個(gè)企業(yè)好不好，15秒就應(yīng)該能夠說(shuō)清楚，比如：麥當(dāng)勞，聯(lián)合快餐、清潔、小孩喜歡；可口可樂(lè)，全球化的無(wú)酒精飲料。萬(wàn)科，城市住宅開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理好。同樣的企業(yè)，比如海爾別說(shuō)15秒鐘，就算15分鐘都說(shuō)不清楚。招商局是我到現(xiàn)在都佩服的企業(yè)，企業(yè)的透明度非常關(guān)鍵，德隆在沒(méi)有倒閉之前，公司內(nèi)部誰(shuí)也說(shuō)不清楚?！巴该鳌⒁?guī)范、專業(yè)”，萬(wàn)科就是在九幾年，選擇了一個(gè)好行業(yè)，培養(yǎng)了一個(gè)團(tuán)隊(duì)，這就是萬(wàn)科的企業(yè)文化。萬(wàn)科簡(jiǎn)單，不復(fù)雜；規(guī)范，不權(quán)謀；注重專業(yè)化，對(duì)人尊重。一個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，一定要對(duì)對(duì)人尊重，才能保持長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展。我認(rèn)為買萬(wàn)科沒(méi)有錯(cuò)，萬(wàn)科的股票也會(huì)跌，萬(wàn)科從來(lái)不短線操作，也不做莊，以前萬(wàn)科不做莊，今后也不會(huì)做。某些時(shí)候，某些公司，土地儲(chǔ)備、盈利能力可能高于萬(wàn)科，但是，萬(wàn)科把握了消費(fèi)者，掌握消費(fèi)者就是掌握了市場(chǎng)，努力為消費(fèi)者提供增值服務(wù)，像微軟一樣，保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科的軟實(shí)力，保持綜合優(yōu)勢(shì)。我們也不能說(shuō)其他公司不如萬(wàn)科，去年就提出像同行學(xué)習(xí)，去年上海一家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤，不用大人陪，小孩可以一起學(xué)習(xí)一起玩，這比萬(wàn)科以前提出的提供好的幼兒園、好的學(xué)校要更有人性化；還有廣州的部分地產(chǎn)公司精裝修在95％以上。萬(wàn)科最怕的就是不知道自己的不足在哪，萬(wàn)科要永遠(yuǎn)不自滿，虛心向國(guó)內(nèi)外同行學(xué)習(xí)。萬(wàn)科目前已經(jīng)進(jìn)入了第二發(fā)展階段，更要時(shí)時(shí)警惕。
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