彩生活2014年報點(diǎn)評
文章來源：榕樹投資發(fā)布時間：2015-03-12
彩生活2014年報點(diǎn)評
彩生活發(fā)布了 2014 年業(yè)績，收入 3.9 億人民幣，同比增長 67%，凈利潤 1.5 億，同比增長 230.8%，EPS0.17 元，每股股派息 0.09 港幣，派息率 50%。
這里需要特別注意的是，彩生活 14 年相比 13 年有兩項(xiàng)非經(jīng)常性損益，一是期權(quán)費(fèi)用計在行政費(fèi)用中，大概 3000 萬，二是上市開支 1600 萬（13 年有 2300 萬），所以說 2014年彩生活的經(jīng)營凈利潤為 1.96 億，相對 2013 年經(jīng)營凈利潤 6800 萬增長 188%。凈利潤增速快于收入增速的原因是由于毛利率的提升以及銷售費(fèi)率，管理費(fèi)率的下降。
一、業(yè)務(wù)分析
2014 年彩生活管理的物業(yè)已經(jīng)延伸至中國 109 個城市及新加坡， 其中已經(jīng)由彩生活人員入駐并采取彩生活管理體系的小區(qū)有 796 個，管理面積 1.37 億平方米；已經(jīng)全委但目前處于過渡期簽訂顧問合同的小區(qū) 469 個，管理面積為 6800 萬平方米。
由上圖可知，2014 年彩生活終止服務(wù)的小區(qū)數(shù)量有 65 個，而 2013 年有 22 個，管理層解釋這 65 個小區(qū)大部分是由于物業(yè)管理費(fèi)用太低導(dǎo)致入不敷出彩生活主動退出，個人認(rèn)為退出的 65 個小區(qū)相對于彩生活整體管理的 1365 個小區(qū)來說并不多。
年初3.3億收購了高端物業(yè)管理公司開元國際，開元國際擁有3000平米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，是目前彩生活可能收購的物管公司中最大的，開元的賬上還有2個億現(xiàn)金以及價值7000萬的寫字樓可供出售，今年彩生活計劃把管理面積做到3.2億平米以上。
二、收入分析：分為物業(yè)管理，工程服務(wù)和社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入。物業(yè)管理：從去年同期的 1.37 億增長 72.7%至 2.36 億。
從上圖可知 2014 年物業(yè)管理收入增長主要來源于酬金制和顧問費(fèi)收入大幅增加，之前彩生活的大部分物業(yè)是采用酬金制管理所以酬金制收入隨著物業(yè)管理面積的增長這個比較好理解，酬金制的管理面積從 2013 年 5300 萬平方米增長 102.6%至 2014 年的 1.08 億平方米。
顧問費(fèi)大幅增加主要是由于今年彩生活收購了大量的物業(yè)，而這些物業(yè)由于收購過來的時間還偏短處于自動化改造的階段，等15年改造完成后這部分物業(yè)也將采取酬金制計入收入，顧問費(fèi)的管理面積從 2013 年 730 萬平方米增長 682.2%至 5700 萬平方米。
工程服務(wù)：從去年同期的 5100 萬增長 69.8%至 8800 萬。這里需要說明設(shè)備安裝收入的減少是由于彩生活已經(jīng)逐漸把這塊業(yè)務(wù)外包所致。
社區(qū)增值業(yè)務(wù)：從去年同期 4500 萬增長 46.3%至 6500 萬。
社區(qū)增值業(yè)務(wù)的收入增速相對彩生活整體的收入增速還是偏慢的，說明彩生活線上這塊業(yè)務(wù)的貨幣化道路仍然任重道進(jìn)，這主要是由于e理財，e維修，e租房覆蓋的小區(qū)數(shù)還比較少，所以隨著彩生活管理小區(qū)數(shù)的增長以及增值業(yè)務(wù)覆蓋小區(qū)數(shù)的增加社區(qū)增至業(yè)務(wù)今年的增長還是可期的，公司給的預(yù)期是今年增長50%。另外和360的合作的家庭安全解決方案也值得期待。
三、財務(wù)指標(biāo)分析
（1）毛利率：79.6%，較 2013 年 61.6%上升了 18 個百分點(diǎn)，主要是由于物業(yè)管理收入中的酬金制和顧問費(fèi)占比提升，這兩項(xiàng)的毛利率都是 100%。
（2）現(xiàn)金：6.87 億。
（3）貿(mào)易應(yīng)收款及其他應(yīng)收：從 2013 年 4000 萬增長到 2014 年的 1.5 個億，目前已經(jīng)收回大概 7000 萬。
（4）代表住戶付款/收款：應(yīng)收款項(xiàng) 8600 萬，應(yīng)付款項(xiàng) 7200 萬，兩項(xiàng)基本相當(dāng)。說明采取酬機(jī)制集體收入并沒有產(chǎn)生過多的壞賬，彩生活物業(yè)費(fèi)的收繳率達(dá)到95%以上。
